某地居住小区物业管理状况的社会实践调查报告(精选多篇)

第一篇：某地居住小区物业管理状况的社会实践调查报告

一 社会实践调查题目：苏州居住小区物业管理状况

二调查小组成员 ( 共2 人 )

系别： 外语系系别： 建筑系

班级： 英师1201班班级： 城规 1202 班

姓名： 李西姓名： 姚小莫

三 社会实践调查目的 ：

相对时间较长的寒假对我们大学生来说是一个了解社会的好机会。实践调查作为每个大学生的必修课可观要求我们要了解社会，研究社会，弥补教科书的不足。我们知道书上的知识大都理论性较强,知识真正用到工作中就需实践调查这一重要环节。而且通过这一实践的过程我们不仅能丰富知识，提高自身分析和解决问题的能力，还能提高各人的综合素质。

四 社会实践调查的意义 ：

小区物业管理的成败直接明显得影响着小区居民的居住质量与生活环境,特别是现阶段人们生活压力大,工作繁忙,更希望在自家室外有个安静,舒适的小区环境。小区物业管理的好坏也是人们购房的一个参考因素。本次调查的目的是通过对苏州市区不同层次的小区物业调查了解小区物业管理的基本常识,所受制约因素,并试图找到现阶段解决小区物业管理矛盾的一些有效途径。

五 社会实践调查对象与形式 ：

针对苏州市区现在居民的住房条件,我们拟对四个不同层次和形式的小区进行抽样调查。

苏州居住小区类型 表现特征 代表小区名称 抽样标本

老新村 大都建于上世纪70年代末80年代初，基础硬件较差 娄江新村、苏安新村、永林新村（部分）、东港新村（部分）、里河新村、南环新村等 娄江新村

街坊改造小区 一般是上世纪90年代至今老街坊经改造而成,以造型传统的新式公房为主 敬文里、打线里、石桥里等 敬文里小区

古城区新建小区 古城区高档安全小区,管理较严格,房屋造型以传统多层为主，但楼层不高（受园林地带保护古风貌的限制） 华阳里、兰亭苑、狮林苑、桐芳苑、园林小区等 华阳里小区

园区、新区楼盘 大都兴建时间较晚,楼层较多,设施齐全,位于苏州经济最为发达的工业园区,小区物业往往由开发商自行管理,自成品牌 新城花园、贵都花园、多味花园、邑翠华庭、嘉多丽花园、今日家园、锦华苑、馨泰花园、等 新城花园

调查形式

①与物业管理人员交谈,咨询,填写物业管理调查表

②采访小区居民,填写物业调查表

③采访者自己评价小区环境，拍照片作记录。

④电话访问一些同学和亲友，了解其他小区的情况，以方便作总结和比较。

六 社会调查日程安排 ：

调查分为四个阶段进行（共13天）

第一阶段：前期准备确定调查内容，查阅相关内容并准备问卷（8.6~8.9）

６号 学习物业管理方面的一些简单的知识，查阅资料，如苏州地图，选出要调查的地点及有关部门的联系方式。学习制定调查问卷的一般方法。

７号 编辑调查问卷一 （ 居民 ）部分

８号 编辑调查问卷二 （物业管理部门）部分

９号制定下一步的调查计划，复印相关证件、材料

第二阶段：实地调查（8.10~8.14）

10 号 致电给部分小区物业管理处，预约时间。电话访问亲戚朋友，询问他们的居住地的情况并约好时间去他们家里访问。随机到苏州各个小区参观，拍照片，收集相关资料。

11 号 苏州街坊 敬文里

12 号 苏州古城区外围 娄江新村

13 号 苏州古城区 华阳里

14 号 苏州工业园区 新城花园

第三阶段：整理资料，概括总结（8.15~8.16）

第四阶段：编辑资料，打印成册（8.17~8.18）

七 社会实践调查论文 ：

敬文里物业管理

背景

该小区位于古城区内的皮市街十、十一号街坊，附近的房子都有很久的历史。共有42幢168户近500多位居民，属于苏州工业园区荣华物业管理有限公司管理。按照有关部门的建设规划一直在对附近要拆迁整改的房子进行改造。

居民调查报告统计

敬文里居民对小区的安全状况普遍评价一般

敬文里居民对小区的卫生状况普遍评价较好

敬文里居民对小区的交通状况普遍评价较好

敬文里居民对小区的绿化景观普遍评价较好

敬文里居民对小区的基础设施，硬件管理状况普遍评价一般 例 由于房子处于黄金地段，楼层不适很高，居民休息健身场所较少。

基于上述情况，敬文里居民对小区的整体普遍评价较好

该小区的优点

1. 地理位置优越。附近有证券公司、便民超市、邮电局、第四人民医院、朝阳菜场、敬文小学、善耕小学、第三中学、各种食品店音响店日常用品店也很多。

2. 省级优秀小区，多次得奖。

3. 绿化覆盖面积达到40％。

该小区的不足

1. 由于是街坊改造的，故小区出入口很多，人员出入管理起来比较难，基本不看证件，任何人都可以长驱直入。给小区的安全问题造成隐患。

2. 小区地形比较复杂，各幢之间的道路比较弯曲，对于陌生访客来说，寻找相应的楼房比较麻烦。

3. 晚上路灯比较少

4. 靠近马路，噪声有时比较讨厌。

整改建议

1. 加强保安队伍的人数,抬高保安队伍的素质。

2. 多设一些指路牌和路灯。

3. 继续进行旧的街坊改造计划，争取使更多的旧房子得以规划，便于管理。要吸取之前改造过程中的经验，扬长避短，合理规划 。

4. 在外围可以种植一些高大的树木，既能美化环境，清新空气，还能消减噪音。

娄江新村物业管理

背景：

娄江新村位于东环路沿线，毗邻苏安，永林等老新村，建于上世纪，整体环境一般，由于小区建设较早，基础设施较差，当初小区规划和建设上留下的一些历史遗留问题也给小区物业管理带来了一定的困难，居民对小区物业与环境意见颇大。

娄江物业由苏州市平江区万昌物业接管。由于建造年代比较早，小区的一些规划上存在严重问题，突出的问题是小区的大门总共达到5个，一般小区大门才2个。这就给小区安全带来了难题。小区的物业负责人对此感觉也很无奈。

居民调查报告统计

娄江居民对小区的安全状况普遍评价较差 例 居民何某家曾被盗两辆自行车和一辆助动车。

娄江居民对小区的卫生状况普遍评价较差 如 垃圾桶附近蚊蝇多，拾荒者很多，建筑垃圾堆砌多。

娄江居民对小区的交通状况普遍评价一般 例 上下高峰时间内南门出入明显堵。

娄江居民对 ……此处隐藏19140个字……对开发商无约束力，相反物业公司还因经济利益的因素有求于开发商，这就造成了物业移交的执行难。最后引起物业主对物业企业不作为的不满和误解，解聘物业企业，重起炉灶，清理移交也就成业主们的选择之一。

三、政策法规的滞后，亟待完善。近年来，我市虽然制定了以《物业管理实施办法》为主体的一系列物业管理方面的政策法规，但有滞后和不完善的地方比如对社区自治物管小区的收费政府没有规定，报批申请不予受理；还有省、市均出台了住宅区停车服务收费标准和物业收费管理办法，但我市至今尚未制定相关办法。由于地方法规政策的不配套，增加了小区物业管理的难度。

发 展 对 策

一、理顺物业关系，探索业主代表制度。

小区物业管理是现代城市管理中出现的新型课题，许多关系极需理顺，需要结合我市实际不断探索和创新。

1、依法理顺社区居委会、业主委员会和物业企业的三者关系，形成良性互动的物业关系。

首先是社区居委会与小区业主委员会的关系。社区居委会和业主委员会都是小区居民的自治组织，但从权力的基础来看，两者存在着差别。业委会的自治基础在于私人产权，是物业的专业自治；居委会则是一种以社会互动为基础的自治组织，而作为社区自治的核心，居委会的自治更应该是全面的自治。因而在实际运作中，业委会和居委会的职责关系多有交叉，双方实际管理体制范围难以确定也是在所难免的。但是从立法的角度来看，居委会和业委会是指导与被指导、监督与被监督的关系。一方面居委会仅仅是监督者，被监督者可以借机不告知监督者，以“事实”使监督形同虚设。另一方面有些居委会没有摆正监督位置，成为业委会日常事务管理的参与者，久而久之，弱化了业委会的管理职能；或者不予监督，听之任之。从我市的实际情况来看，更多的是社区居委会的责任和意识不强，还没有把物业管理工作真正纳入工作的范围，大多数充当了裁判员、评论员的角色，目前小区业主委员会的筹建情况就充分佐证了这一现实。因此笔者建议一是房管部门制定社区居委会对物业监督、整改的刚性措施，二是民政部门应明确把社区居委会对物业指导、监督列为社区自治权的一种，并加以监督考核。三是管理区和社区自身要从维护居民利益的角度，转换角色，摆正位置，切实抓好本辖区的物业管理工作。要发挥资源、人才、管理方面的优势，广泛宣传物业管理，引导业主增强参与意识，指导业主委员会开展工作；深入了解情况，及时协调解决物业管理纠纷，监督物业管理行为，使物业管理与社区管理始终处于互补、互动，良性发展的轨道。

其次是业主委员会与物业企业。依照法律规定，业主委员会和物业企业是委托代理关系，或者是聘用合同的契纸关系。小区物业管理好了，物业企业就接着干；干不好，物业企业就面临解聘。但在现实中一些不规范小区，物业企业操纵业主委员会选举，暗中选定几个业主作为业主委员会的委员，从而出现“管家操纵主人”的可笑现象。从而造成物业企业只注意重点拉拢、服务好这几个委员，而忽视了广大业主的需求；加上业主委员会运作难、运作不规范，“名存实亡”，引起了业主的非议。因此如何使业主委员会真正规范起来、运作起来，认真代表广大业主履行职责，督促物业企业全面、优质地按约服务，这是我市有关部门应该认真思考的问题。此外业主委员会的法人地位的缺乏，在一定程度上也限制了业主委员会作为业主公共利益的愿望表达和权力确认的功能的发挥。而美国的业委会一般以公寓名注册一个非盈利机构，以此机构到银行开户。业主交的物业费是不进物业公司帐户的，而进小区帐户，由于其财务进出不以盈利为目的，是免税。比如小区地面停车场的收入，就因归属的不明和无小区独立帐户，而大多数情况下被物业公司收入囊中，贪为己，这已经成为目前业主的争议关注的最大热点。

2、探索建立业主代表制度，形成完善的自治制度。

根据《物业管理条例》规定，业主大会是小区物业自治的最高机构，成立业主委员会需召开业主大会。涉及物业重大事项必须召开业主大会，在现实中，由于业主大会的可操作性不强，特别是在大型住宅区要召集几百甚至上千人开会实属不易，很不现实，自治成本很高。因此在北京等地开始引入业主代表大会制度，业主代表大会作为业主大会的常设机构，小区日常事务有决策权，但没有执行权；业主委员会作为业主大会的执行机构，对物业管理具体事务有决策权和实施权。这样一来运作方便，并有效地解决了“谁来监督业委会”的令人困惑的问题，在一定程度上防止了业委会委员越权、失职或为了实现个人的利益损害业主利益的行为。当然，这里有一个法律依据问题，《物业管理条例》没有实行业主代表大会的明确规定。但笔者认为条例既然赋予业主大会作为物业自治的最高决策机构，决定所有小区物业事项，那么业主代表大会只要获得业主大会通过获得其授权就有了合法性，况且还有重大事项由业主大会制约。另外在江阴公布的《物业管理实施办法》中就有业主代表大会的提法和规定，只是没有代表产生的具体办法。因此笔者认为在江阴实行小区业主代表大会制度还是有其法律基础的，可以试行。

二、规范服务，推行管理公示制度。

目前我市住宅小区物业管理遇到的收费难、管理难说到底最大的问题是物业管理的不规范和不透明，从而造成双方的相互猜疑和不配合。因此笔者认为小区物业管理也应象村务公开、社务公开一样，对物业企业提供的服务项目、收费的标准、国家的规定及时、全面、真实地在所在服务区域张榜公布，接受业主咨询、监督。对除物业费以外的收入如地面停车费的收取与支出、小区配套设施的维修等财务状况要在年终予以公示，使业主“明明白白交费，清清楚楚享受”。

三、提高拆迁小区、经济适用房的建造标准，为物业管理创造良好条件。

首先要从根本上转变拆迁小区、经济适用房和商品房建设的双重标准，必须从严格整体规划设计、保证房屋施工质量入手，严把工程建设质量关。其次改变拆迁小区边建设、边安置的应急式做法，实施严格的验收制度，保证通过供水、用电、燃气、通讯、广电、消防、园林绿化、市政公用、邮政等部门验收合格后才交付使用。此外，对老小区整治要重点解决群众迫切需要解决的热点难点问题，水表分户，燃气进户等需要开挖路面的工程一定要在改造工程中同步实施，一次到位。管线入地、停车位、活动场地，社区管理用房、物业用房等都应综合考虑，因地制宜。小区封闭和落实物业管理都应全面到位。

四、进一步加大政策扶持力度，营造良好发展环境。

根据我市物业管理的现状，借鉴外地的一些做法，政府要出台“放水养鱼”的优惠政策扶持物业企业发展。对普通住宅区的物业管理费免征营业税或先征后返；住宅区的公共用电应按民用价格收取；对老住宅推行物业管理后，其绿化、保洁、路灯费用继续享受原来财

政补贴的优惠；对拆迁安置小区要制定一定的过渡期由政府财政买单。还有要统一商品房小区的绿化养护标准，解决目前同一情况的绿化，有的交给园林局负责养护，有的由物业公司养护的不同标准所引发的矛盾。要尽快出台与上级文件相配套的物业管理收费办法，明确各类收费标准，便于物业公司操作和业主监督。

总而言之，要进一步通过政策性的扶持，切实解决物业管理发展过程中的一些突出矛盾，为物业管理营造良好的发展环境。